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Le droit de propriété

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Objectifs :

• Définir et caractériser le droit de propriété.
• Reconnaître les démembrements du droit de propriété.
• Repérer les limites du droit de propriété.

Quelles sont les caractéristiques du droit de propriété ? Comment peut-on décomposer ses différents attributs ? Quelles sont les limites que la loi impose à son caractère absolu ?

1. Les caractéristiques du droit de propriété

a. Définition du droit de propriété

Le droit de propriété est défini par l’article 544 du Code civil comme « le droit de jouir (c’est-à-dire profiter) et de disposer des choses de la manière de la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ».

Le droit de propriété peut porter sur un bien meuble (voiture, par exemple), ou un bien immeuble (maison, par exemple).

Le propriétaire a la propriété du dessus et du dessous : il a ainsi le droit de faire des constructions, des plantations, des fouilles. Il est propriétaire des fruits et des produits. Les fruits naissent périodiquement sans épuiser le bien : fruits naturels issus d’arbres sauvages, fruits industriels que sont les récoltes, fruits civils que sont les loyers d’un bien qu’on loue. Les produits sont issus du bien en amoindrissant la valeur de celui-ci (pierres extraites d’une carrière, par exemple).

b. Les caractères du droit de propriété

Le droit de propriété est, en principe, absolu, individuel et perpétuel.

Le caractère absolu signifie que le propriétaire peut faire ce qu’il veut du bien : il peut l’utiliser comme bon lui semble, il peut le vendre, le détruire. Il peut faire tout ce qui ne lui est pas défendu.

Du fait du caractère individuel du droit de propriété, un bien ne peut avoir qu’un seul propriétaire. Il existe des exceptions à ce caractère, la propriété peut être collective : c’est le cas d’un mur mitoyen entre deux propriétés, par exemple. C’est le cas également de la copropriété des parties communes dans des immeubles (ascenseurs, cages d’escaliers…).

Le droit de propriété a un caractère perpétuel : il existe tant que le bien existe. Il se transmet aux héritiers lors du décès du propriétaire. Toutefois, tous les biens vacants et sans maître, et ceux des personnes qui décèdent sans héritier, ou dont les successions sont abandonnées, appartiennent au domaine public.

c. Les attributs du droit de propriété

Le droit de propriété a trois attributs :

• l’usus, droit d’user de la chose, c’est-à-dire d’utiliser la chose, de s’en servir ;
• le fructus, droit d’en récolter les fruits ;
• l’abusus, droit de disposer de la chose, par exemple, de la vendre.

2. Le démembrement du droit de propriété

Le droit de propriété est démembré quand ses attributs sont répartis entre deux personnes : l’usufruitier et le nu-propriétaire.

L’usufruitier peut user de la chose (usus) et en percevoir les fruits (fructus). L’usufruitier d’une maison avec jardin peut ainsi habiter celle-ci, et récolter les fruits et légumes issus du jardin potager.

Le nu-propriétaire a juste le droit de disposer du bien (abusus).

En pratique, l’usufruit est un droit qui se rencontre très fréquemment dans les rapports de famille. C’est le résultat du droit successoral qui peut accorder à l’époux survivant l’usufruit d’une partie ou de la totalité de la succession.

3. Les restrictions au droit de propriété

Le droit de propriété peut être limité, soit dans l’intérêt de la collectivité, soit dans l’intérêt du voisinage.

a. Les limites dans l’intérêt de la collectivité

La loi a multiplié les restrictions au caractère absolu du droit de propriété, quand l’intérêt de tous semble devoir l’emporter sur celui des particuliers. Ces restrictions sont :

• les expropriations pour cause d’utilité publique, qui permettent à l’administration d’obliger un particulier à lui céder un bien ;

• les nationalisations, expropriations de sociétés ; l’exigence d’un permis de construire ; l’obligation de se conformer au plan d’occupation des sols de la commune où l’on souhaite construire, afin d’éviter une urbanisation anarchique.

Cette multiplication de restrictions conduit à parler d’une socialisation du droit de propriété.

b. Les limites dans l’intérêt des voisins

Ces restrictions sont définies par le Code civil ou par la jurisprudence.

Les servitudes légales sont des obligations imposées sur un immeuble : droit de passage lorsqu’une propriété est enclavée, obligation de laisser le voisin pénétrer chez soi pour réaliser les travaux indispensables sur son immeuble (servitude de tour d’échelle), obligation d’effectuer ses plantations à une certaine distance de la limite de propriété.

Un propriétaire n’a pas le droit d’être à l’origine de troubles anormaux de voisinage. On distingue l’abus de droit avec intention malveillante, tel un propriétaire qui rehausse son mur pour gêner la vue du voisin, et l’abus de droit sans intention malveillante, lorsque le chien d’un propriétaire aboie toute la journée en l’absence de son maître et incommode les voisins, par exemple.

L’essentiel

Le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses dont on est propriétaire de la manière la plus libre. La limite est de ne pas enfreindre les règles de droit.
Le droit de propriété est absolu, individuel et perpétuel.

Il se compose de trois attributs : l’usus (droit d’utiliser la chose), le fructus (droit d’en récolter les fruits) et l’abusus (droit d’en disposer).

On dit que le droit de propriété est démembré quand ces attributs sont répartis entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Le caractère absolu peut être restreint, soit dans l’intérêt de la collectivité, soit dans l’intérêt du voisinage.

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